Metodologia

Źródło danych cenowych

Dane o transakcjach pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), oficjalnego rejestru prowadzonego przez starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych. Rejestr jest udostępniany publicznie przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK) w formacie WFS.

Baza obejmuje ponad 8,2 mln transakcji od 2008 roku, z danymi o cenie, powierzchni, lokalizacji (powiat/gmina/obręb) i dacie transakcji.

Metoda obliczania cen

Do wszystkich statystyk cenowych stosujemy średnią międzykwartylową (IQM)zamiast zwykłej mediany lub średniej arytmetycznej. IQM odrzuca dolny i górny kwartyl (25% najniższych i 25% najwyższych wartości), a następnie oblicza średnią z pozostałych 50%.

Dlaczego IQM? Rejestr zawiera transakcje o zaniżonej wartości (darowizny, transakcje rodzinne, przekazania sądowe) oraz zawyżone wartości spekulacyjne. IQM skutecznie eliminuje te wartości odstające, dając bardziej wiarygodny obraz realnych cen rynkowych.

Ocena bezpieczeństwa (Safety Score)

Darmowa ocena bezpieczeństwa budowlanego (skala 1-10) opiera się na 5 warstwach danych:

1. Zagrożenie powodziowe — strefy Q10/Q100/Q500 (ISOK)
2. Ochrona przyrody — Natura 2000, parki, rezerwaty (GDOŚ)
3. Geologia — osuwiska, tereny zagrożone (PIG-PIB)
4. Teren — nachylenie, wysokość (NMT GUGiK)
5. Jakość powietrza — najbliższa stacja monitoringu (GIOŚ)

Każda warstwa jest oceniana w skali 0-2 punktów. Wynik końcowy to suma znormalizowana do skali 1-10, gdzie 10 oznacza najlepsze warunki do zabudowy.

Raport szczegółowy

Pełny raport (49-79 zł) łączy dane z 7 źródeł rządowych w 8 sekcji: identyfikacja działki (ULDK), kontekst cenowy (RCN), teren i nachylenie (NMT), ochrona przyrody (GDOŚ), geologia (PIG-PIB), jakość powietrza (GIOŚ), zagrożenie powodziowe (ISOK), zdjęcie lotnicze (ortofotomapa GUGiK).

Wersja premium (79 zł) zawiera dodatkowo interpretację AI — zwięzłe wyjaśnienie wszystkich wyników w prostym języku polskim, napisane przez model Claude (Anthropic).

Aktualizacja danych

Dane transakcyjne synchronizujemy co noc z Rejestrem Cen Nieruchomości (inkrementalnie, tylko nowe wpisy). Statystyki gminne, powiatowe i obręb-level są odświeżane po każdej synchronizacji. Dane przestrzenne (GDOŚ, ISOK, PIG) są aktualizowane wraz z nowymi wersjami publikowanymi przez instytucje źródłowe.

Zastrzeżenie prawne

Przedstawione dane mają charakter informacyjny i nie stanowią operatu szacunkowego w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wycena oparta jest na analizie statystycznej transakcji z Rejestru Cen Nieruchomości.