Księga wieczysta – co to jest?

Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr prowadzony przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Każda nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa może mieć założoną księgę wieczystą, a przy zakupie działki jest to standard.

KW dzieli się na 4 działy:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości (numer działki, obręb, powierzchnia, adres) oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
• Dział II – wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego (dane właściciela, udziały, podstawa nabycia).
• Dział III – ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu i roszczenia (służebności, prawo pierwokupu, wzmianki o egzekucji).
• Dział IV – hipoteki (kwoty, waluty, wierzyciele).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy) oznacza, że kupujący w dobrej wierze, który nabywa nieruchomość od osoby wpisanej w KW jako właściciel, jest chroniony – nawet jeśli stan KW nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. To fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce.

Sprawdzenie księgi wieczystej jest bezpłatne i zajmuje kilka minut:

1. Uzyskaj numer KW – poproś sprzedawcę o numer księgi wieczystej lub sprawdź na Działkopedii – po kliknięciu działki na mapie numer KW wyświetla się automatycznie.
2. Wejdź na ekw.ms.gov.pl – to Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości. Wpisz numer KW w formacie XX1X/00012345/6 i kliknij "Przeglądanie".
3. Sprawdź wszystkie 4 działy – upewnij się, że w Dziale II figuruje sprzedawca, w Dziale III nie ma wzmianek o egzekucji ani niekorzystnych służebności, a w Dziale IV nie ma hipotek (lub sprzedawca zobowiąże się do ich wykreślenia przed transakcją).

Księgi wieczyste reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2023 poz. 1984 t.j.). Rękojmia wiary publicznej – art. 5–9. Struktura działów KW – art. 25–26. Zasada jawności – art. 2. Opłata za wpis prawa własności – 200 PLN (art. 42 ust. 1 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).