- Obszar audytu
- 03 z 09
- Co sprawdzamy
- 7 sekcjiMPZP · Pozwolenia na budowę w okolicy · Plan ogólny gminy · Analiza księgi wieczystej · Dostęp do drogi · Woda, gaz, kanalizacja, prąd · Łączność i internet
- Źródła danych
- MSIP / MPZP · BIP gminy / plan ogólny · GUNB RWDZ · KW online · BDOT10k · GESUT · Ookla Speedtest
Obszar „Formalności, dojazd i media” zbiera sprawy, które trzeba wyjaśnić przed umową. Z planu miejscowego i planu ogólnego wynika, czy masz jasną ścieżkę do budowy, czy drogę przez decyzję o warunkach zabudowy. Od 1 września 2026 r. tę decyzję można uzyskać co do zasady tylko w gminie z obowiązującym planem ogólnym i dla działki w obszarze uzupełnienia zabudowy. Pozwolenia z rejestru GUNB pokazują, co powstaje obok, a księga wieczysta ujawnia hipoteki, roszczenia i ograniczenia. Dane o drogach i sieciach mówią, przy jakiej drodze leży działka, jak daleko są woda, kanalizacja, gaz i prąd oraz jaki internet działa w okolicy. Każdy z tych punktów prowadzi do konkretnego pytania do sprzedającego, notariusza albo gestora sieci.
7 sekcji, jedna działka.
- 01
MPZP
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie terenu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to uchwalony przez gminę akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie terenu i parametry zabudowy. Tam, gdzie planu nie ma, zostaje decyzja o warunkach zabudowy, ale od 1 września 2026 r. nową decyzję wydaje się co do zasady tylko w gminie z obowiązującym planem ogólnym i dla działki w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Audyt sprawdza, czy działka leży w granicach MPZP, jakie ma przeznaczenie i oznaczenia planistyczne oraz jakie ograniczenia wynikają z uchwały. Pokazujemy zapis dla konkretnej działki, a nie sam fakt, że gmina ma jakiś plan.
MPZP przesądza, co i jak wolno zbudować - od tego zależy, czy Twój zamiar jest wykonalny od ręki, czy wymaga dodatkowych formalności. To pierwszy filtr, przez który warto przepuścić każdą działkę przed zakupem.
- 02
Pozwolenia na budowę w okolicy
Pozwolenia na budowę wydane w okolicy w ostatnich okresach.
Pozwolenia na budowę i zgłoszenia w okolicy to rejestr realnych inwestycji prowadzonych w sąsiedztwie działki w ostatnich okresach.
Audyt pobiera pozwolenia i zgłoszenia z rejestru GUNB (RWDZ) i nanosi je na mapę wokół działki. Pokazujemy, co faktycznie się buduje obok, a nie tylko deklaracje z dokumentów planistycznych.
Nowa zabudowa obok pokazuje realny kierunek rozwoju okolicy - sąsiad budujący dom to inny sygnał niż plany hali albo fermy. Aktywność budowlana bywa argumentem za ceną albo ostrzeżeniem przed zmianą charakteru sąsiedztwa.
- 03
Plan ogólny gminy
Status planu ogólnego gminy i strefa planistyczna.
Plan ogólny gminy to nowy dokument planistyczny zastępujący studium, który wyznacza strefy planistyczne i ramy dla przyszłych decyzji o warunkach zabudowy oraz dla nowych planów miejscowych.
Audyt sprawdza status planu ogólnego gminy i strefę przypisaną działce na podstawie danych z BIP gmin. Dla działek bez MPZP pokazujemy, jaka strefa może przesądzić o możliwości zabudowy.
Plan ogólny decyduje, gdzie w gminie może powstać zabudowa, a gdzie nie. Od niego zależy też, czy dla działki bez planu miejscowego można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy: od 1 września 2026 r. wydaje się ją co do zasady tylko wtedy, gdy w gminie obowiązuje plan ogólny, a działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy. Ustawa przewiduje wyjątki, a decyzja wydana wcześniej może nadal obowiązywać.
- 04
Analiza księgi wieczystej
Wpisy w księdze wieczystej, roszczenia, ograniczenia i hipoteki.
Księga wieczysta to jawny rejestr prawny nieruchomości prowadzony przez sąd, podzielony na działy: oznaczenie nieruchomości, własność, prawa i roszczenia oraz hipoteki. Wzmianka oznacza wpis w toku.
Audyt odczytuje publicznie dostępne działy księgi wieczystej - właściciela, hipoteki, ograniczenia i wzmianki o toczących się wpisach - i zestawia je z danymi działki. Wskazujemy, co wymaga potwierdzenia, a nie wydajemy opinii prawnej.
Wpisy w księdze wieczystej potrafią zablokować kredyt, opóźnić akt notarialny albo ujawnić ryzyko po stronie sprzedającego. Lepiej wychwycić je przed zaliczką niż w drodze do notariusza.
- 05
Dostęp do drogi
Dostęp do drogi i podstawowy kontekst dojazdu do działki.
Dostęp do drogi publicznej to prawna i faktyczna możliwość dojazdu do działki - bezpośrednio albo przez służebność drogi koniecznej. Bez niego uzyskanie pozwolenia na budowę bywa niemożliwe.
Audyt ocenia położenie działki względem dróg z danych ewidencyjnych i topograficznych BDOT10k oraz sygnalizuje, czy dojazd wygląda na bezpośredni, czy wymaga sprawdzenia służebności. Pokazujemy kontekst dla konkretnych granic, a nie samą drogę widoczną na zdjęciu.
Działka bez prawnego dostępu do drogi to klasyczna pułapka - dojazd widać, ale formalnie go nie ma. To jedno z pierwszych pytań, które warto wyjaśnić u sprzedającego i notariusza.
- 06
Woda, gaz, kanalizacja, prąd
Woda, gaz, kanalizacja, prąd i uzbrojenie terenu.
Uzbrojenie terenu to dostępność sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej w pobliżu działki oraz odległość, na jaką trzeba je doprowadzić.
Audyt sprawdza przebieg sieci uzbrojenia w ewidencji GESUT i relację każdej z nich do granic działki - od którego punktu i jak daleko. Pokazujemy konkretne media i orientacyjny dystans, a nie ogólne zapewnienie, że media są w pobliżu.
Media w pobliżu nie oznaczają taniego przyłącza do tej działki - koszt potrafi sięgnąć kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ten budżet warto doliczyć, zanim uznasz cenę za atrakcyjną.
- 07
Łączność i internet
Realne prędkości internetu w okolicy działki.
Łączność to faktyczna jakość internetu w okolicy działki - prędkości pobierania i wysyłania, jakie osiągają tamtejsze łącza.
Audyt podaje prędkości internetu zmierzone w okolicy działki w testach Ookla Speedtest. Pokazujemy prędkości osiągane na miejscu, a nie deklaracje z map zasięgu operatorów.
Brak szybkiego internetu utrudnia pracę zdalną, najem i późniejszą sprzedaż. To czynnik, który łatwo pominąć podczas oględzin, a mocno wpływa na codzienne użytkowanie działki.