Zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości – może mieć formę pisemną lub notarialną, z różnymi skutkami prawnymi.
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości, na uzgodnionych warunkach i w wyznaczonym terminie. Przy działkach zawierana jest najczęściej w formie aktu notarialnego, co daje prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Regulują ją art. 389–390 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1061 t.j.).
Umowa przedwstępna zobowiązuje strony (sprzedawcę i kupującego) do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości (umowy przyrzeczonej) na ustalonych warunkach. Zawiera się ją, gdy strony nie mogą od razu przenieść własności – np. kupujący czeka na decyzję kredytową, sprzedawca załatwia podział działki lub trwa procedura prawa pierwokupu.
Dwie formy umowy przedwstępnej i ich konsekwencje:
Standardowe elementy umowy przedwstępnej: dane stron, opis nieruchomości (numer KW, numer działki, powierzchnia), cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek lub zaliczka, warunki odstąpienia.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej:
✕Umowa przedwstępna w formie pisemnej wystarczy – notariusz jest zbędnym kosztem.
✓Forma pisemna zwykła nie daje prawa żądania zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Jeśli sprzedawca znajdzie lepszego kupca, może się wycofać – oddaje tylko podwójny zadatek. Forma aktu notarialnego umożliwia wpis roszczenia w KW i sądowe przymuszenie do sprzedaży. Przy działkach o wartości 200–500 tys. PLN dodatkowy koszt notariusza (ok. 1 000–2 000 PLN) to minimalne zabezpieczenie.
Podstawa: Art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1061 t.j.)
✕Zadatek i zaliczka to to samo.
✓Zadatek (art. 394 KC) działa jako kara umowna: kupujący traci zadatek przy wycofaniu się, sprzedawca zwraca podwójny zadatek. Zaliczka to zwykła przedpłata – podlega zwrotowi w każdym przypadku niewykonania umowy. W umowie przedwstępnej zawsze żądaj zadatku – standardowo 10% ceny.
Podstawa: Art. 394 Kodeksu cywilnego
Umowę przedwstępną regulują art. 389–390 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1061 t.j.). Zadatek – art. 394 KC. Forma aktu notarialnego przy przeniesieniu własności nieruchomości – art. 158 KC. Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej – art. 390 § 3 KC (1 rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta). Wpis roszczenia w KW – art. 16 ust. 2 pkt 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Oblicz koszty umowy przedwstępnej
Standardowo 10% ceny sprzedaży. Kwota jest negocjowalna – przy działkach o niskiej płynności sprzedawcy akceptują 5%, przy atrakcyjnych lokalizacjach mogą żądać 15–20%. Zadatek wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej i zalicza na poczet ceny.
Jeśli umowa nie zawiera warunku zawieszającego o uzyskaniu kredytu, kupujący traci zadatek. Dlatego przy zakupie na kredyt zawsze wpisuj warunek: 'umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia [termin]'. Jeśli bank odmówi, umowa nie wiąże i zadatek wraca.
Tak, ale tylko jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz składa wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w Dziale III KW. Wpis chroni kupującego – ewentualny nabywca od innego sprzedawcy zobaczy roszczenie i nie będzie chroniony rękojmią wiary publicznej.
Umowa obowiązuje do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wskazanego w treści. Roszczenia z umowy przedawniają się po 1 roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po przedawnieniu nie można dochodzić ani zawarcia umowy, ani odszkodowania.
Akt notarialny
Forma prawna wymagana przy przeniesieniu własności nieruchomości – sporządzany przez notariusza, zawiera warunki transakcji i oświadczenia stron.
Taksa notarialna
Maksymalna opłata pobierana przez notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – przy zakupie działki wynosi od 100 do 10 000 PLN netto plus 23% VAT.
Prawo pierwokupu
Uprawnienie podmiotu trzeciego (KOWR, gmina, Lasy Państwowe) do nabycia nieruchomości na warunkach wynegocjowanych przez strony – realizowane w 30 dni.
