Prawo pierwokupu – co to jest?

Prawo pierwokupu nieruchomości oznacza, że uprawniony podmiot (gmina, KOWR, inny) może wejść w miejsce kupującego i nabyć nieruchomość na warunkach uzgodnionych w umowie warunkowej. Transakcja wymaga dwóch aktów notarialnych:

1. Umowa warunkowa – sprzedawca i kupujący podpisują umowę pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.
2. Umowa przenosząca własność – po rezygnacji uprawnionego (lub upływie terminu) strony podpisują akt przenoszący własność.

Najważniejsze przypadki prawa pierwokupu przy działkach:

• Gmina – przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, nieruchomości na terenie portów, objętej MPZP na cele publiczne oraz nieruchomości nabytej od Skarbu Państwa lub JST (art. 109 u.g.n.).
• KOWR – przy sprzedaży nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha (art. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
• Zarząd powiatu/województwa – przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków (art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n.).

Aby ustalić, czy przysługuje komuś prawo pierwokupu:

1. Poinformuj notariusza – notariusz ma obowiązek zbadać, czy prawo pierwokupu przysługuje jakiemukolwiek podmiotowi. Przygotuje odpowiednią formę umowy.
2. Sprawdź MPZP – prawo pierwokupu gminy dotyczy m.in. nieruchomości przeznaczonych w planie na cele publiczne. Jeśli MPZP przewiduje np. drogę lub szkołę na Twojej działce, gmina może mieć prawo pierwokupu.
3. Sprawdź historię nabycia – prawo pierwokupu gminy przysługuje przy sprzedaży nieruchomości nabytej wcześniej od Skarbu Państwa lub JST. Sprawdź w Dziale II KW, od kogo sprzedawca nabył nieruchomość.

Prawo pierwokupu regulują: art. 109–111 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145 t.j.) – prawo gminy; art. 3 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2024 poz. 423 t.j.) – prawo KOWR; art. 596–602 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1061 t.j.) – przepisy ogólne o prawie pierwokupu.