Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?
Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu nieruchomości oznacza, że uprawniony podmiot (gmina, KOWR, inny) może wejść w miejsce kupującego i nabyć nieruchomość na warunkach uzgodnionych w umowie warunkowej. Transakcja wymaga dwóch aktów notarialnych:
- Umowa warunkowa – sprzedawca i kupujący podpisują umowę pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.
- Umowa przenosząca własność – po rezygnacji uprawnionego (lub upływie terminu) strony podpisują akt przenoszący własność.
Najważniejsze przypadki prawa pierwokupu przy działkach:
- Gmina – przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, nieruchomości na terenie portów, objętej MPZP na cele publiczne oraz nieruchomości nabytej od Skarbu Państwa lub JST (art. 109 u.g.n.).
- KOWR – przy sprzedaży nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha (art. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
- Zarząd powiatu/województwa – przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków (art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n.).
Jak sprawdzić, czy ktoś ma prawo pierwokupu?
Jak sprawdzić, czy ktoś ma prawo pierwokupu?
Aby ustalić, czy przysługuje komuś prawo pierwokupu:
- Poinformuj notariusza – notariusz ma obowiązek zbadać, czy prawo pierwokupu przysługuje jakiemukolwiek podmiotowi. Przygotuje odpowiednią formę umowy.
- Sprawdź MPZP – prawo pierwokupu gminy dotyczy m.in. nieruchomości przeznaczonych w planie na cele publiczne. Jeśli MPZP przewiduje np. drogę lub szkołę na Twojej działce, gmina może mieć prawo pierwokupu.
- Sprawdź historię nabycia – prawo pierwokupu gminy przysługuje przy sprzedaży nieruchomości nabytej wcześniej od Skarbu Państwa lub JST. Sprawdź w Dziale II KW, od kogo sprzedawca nabył nieruchomość.
Najczęstsze błędy przy prawie pierwokupu
Najczęstsze błędy przy prawie pierwokupu
Mit
Gmina skorzysta z prawa pierwokupu i kupię działkę taniej.
Rzeczywistość
Jeśli gmina skorzysta z prawa pierwokupu, to gmina kupuje działkę – nie Ty. Gmina wchodzi w miejsce kupującego na warunkach z umowy warunkowej. Jeśli chcesz kupić tę działkę, musisz poczekać, aż gmina ją sprzeda (co może nie nastąpić).
Podstawa: Art. 109–111 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399 t.j.)
Mit
Prawo pierwokupu oznacza, że transakcja nie dojdzie do skutku.
Rzeczywistość
W praktyce gminy korzystają z prawa pierwokupu bardzo rzadko (szacunkowo poniżej 1% przypadków). KOWR rezygnuje w ok. 99,5% transakcji. Procedura wydłuża transakcję o 1–2 miesiące i zwiększa koszty notarialne (dwa akty zamiast jednego), ale prawie zawsze kończy się przeniesieniem własności na pierwotnego kupującego.
Podstawa: Art. 110 Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Czy to problem przy zakupie działki?
Czy to problem przy zakupie działki?
Tak – prawo pierwokupu może opóźnić transakcję albo sprawić, że wybrany nabywca nie kupi działki. Przed umową sprawdź podstawę pierwokupu, terminy i podmiot uprawniony.
Podstawa prawna
Podstawa prawna
Prawo pierwokupu regulują: art. 109–111 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399 t.j.) – prawo gminy; art. 3 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2024 poz. 423 t.j.) – prawo KOWR; art. 596–602 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1061 t.j.) – przepisy ogólne o prawie pierwokupu.
FAQ
Kto ma prawo pierwokupu przy zakupie działki?
Najczęściej: gmina (nieruchomości nabyte od SP/JST, przeznaczone na cele publiczne w MPZP, wpisane do rejestru zabytków) i KOWR (nieruchomości rolne powyżej 0,3 ha). Prawo pierwokupu może też wynikać z umowy cywilnej wpisanej w Dziale III KW. Notariusz weryfikuje wszystkie podstawy.
Ile trwa procedura z prawem pierwokupu?
Gmina ma 1 miesiąc na podjęcie decyzji od dnia doręczenia wypisu aktu notarialnego. KOWR ma również 1 miesiąc. Po upływie terminu bez oświadczenia uprawnionego prawo pierwokupu wygasa i strony mogą podpisać umowę przenoszącą własność.
Czy prawo pierwokupu zwiększa koszty transakcji?
Tak. Zamiast jednego aktu notarialnego potrzebne są dwa: umowa warunkowa (50% taksy notarialnej) i umowa przenosząca własność (kolejne 50% taksy). Łączna taksa notarialna jest taka sama, ale koszty wypisów i formalności są wyższe. Transakcja wydłuża się o 1–2 miesiące.
