Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu?
KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) to państwowa instytucja zarządzająca nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Posiada prawo pierwokupu działek rolnych powyżej 0,3 ha na rynku wtórnym. Działa na podstawie Ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2024 poz. 423 t.j.).
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) to agencja rządowa, która od 1 września 2017 r. przejęła zadania Agencji Nieruchomości Rolnych. KOWR zarządza zasobem nieruchomości rolnych Skarbu Państwa i sprawuje nadzór nad obrotem gruntami rolnymi w Polsce.
Najważniejsza funkcja KOWR dla kupujących działki to prawo pierwokupu. KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha (3 000 m²). Oznacza to, że transakcja wymaga dwóch aktów notarialnych: warunkowej umowy sprzedaży (sprzedawca i kupujący) oraz – po rezygnacji KOWR – umowy przenoszącej własność.
KOWR ma 1 miesiąc od otrzymania zawiadomienia notariusza na podjęcie decyzji. W praktyce KOWR korzysta z prawa pierwokupu rzadko (ok. 0,5% transakcji), ale procedura wydłuża transakcję i zwiększa koszty notarialne.
Jak sprawdzić, czy KOWR dotyczy Twojej transakcji?
Aby ustalić, czy KOWR ma prawo pierwokupu przy zakupie działki:
- Sprawdź powierzchnię i klasyfikację – prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha. Jeśli działka ma mniej niż 3 000 m² lub nie jest rolna w MPZP, KOWR nie ma prawa pierwokupu.
- Sprawdź wyjątki – prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR m.in. gdy nabywcą jest rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo do 300 ha, osoba bliska zbywcy lub jednostka samorządu terytorialnego.
- Poinformuj notariusza – notariusz ustali, czy prawo pierwokupu przysługuje, i przygotuje odpowiednią formę umowy (warunkową lub bezwarunkową).
Najczęstsze błędy dotyczące KOWR
Mit
KOWR skupuje wszystkie działki rolne – nie kupię ziemi na wsi.
Rzeczywistość
KOWR korzysta z prawa pierwokupu w ok. 0,5% przypadków. W praktyce prawie zawsze rezygnuje, wydając zaświadczenie w ciągu 1 miesiąca. Procedura wydłuża transakcję, ale nie blokuje zakupu. KOWR skupia się na dużych areałach i strategicznych gruntach.
Podstawa: Art. 3 ust. 4 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2024 poz. 423 t.j.)
Mit
Działka ma 0,25 ha, więc KOWR na pewno nie ma prawa pierwokupu.
Rzeczywistość
Prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości rolnej, nie pojedynczej działki. Jeśli w jednej księdze wieczystej jest kilka działek o łącznej powierzchni powyżej 0,3 ha, KOWR ma prawo pierwokupu do całości. Sprawdzaj powierzchnię w KW, nie w ewidencji gruntów.
Podstawa: Art. 3 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Czy to problem przy zakupie działki?
Tak – prawo pierwokupu lub ograniczenia obrotu ziemią rolną mogą wydłużyć transakcję albo zmienić krąg nabywców. Sprawdź powierzchnię, status gruntu rolnego i wyjątki z UKUR przed wpłatą zadatku.
Podstawa prawna
KOWR działa na podstawie Ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa (Dz.U. 2024 poz. 104 t.j.). Prawo pierwokupu reguluje Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2024 poz. 423 t.j.) – art. 3 (prawo pierwokupu), art. 4 (prawo nabycia), art. 2a (wymogi wobec nabywcy nieruchomości rolnej).
