Powiatowa ewidencja transakcji nieruchomościami – od 13 lutego 2026 r. publicznie dostępna i bezpłatna przez geoportal.gov.pl.
Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) to powiatowa ewidencja transakcji nieruchomościami prowadzona przez starostę. Od 13 lutego 2026 r. dane RCN są publicznie dostępne i bezpłatne dla każdego przez geoportal.gov.pl (GUGiK) – z anonimizacją stron transakcji. Stanowi obowiązkową podstawę analizy rynku przy każdej wycenie rzeczoznawcy. Podstawa: § 75 Rozporządzenia ws. ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2024 poz. 1165 t.j.).
Rejestr Cen Nieruchomości (w skrócie RCN, czasem „Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości” – RCiWN) to ewidencja zbierająca dane o transakcjach nieruchomościami zawartych w formie aktu notarialnego na terenie danego powiatu. Prowadzi go starosta jako zadanie z zakresu administracji rządowej, na podstawie zawiadomień przekazywanych obowiązkowo przez notariuszy w terminie 30 dni od podpisania aktu (art. 23 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego).
Co RCN zawiera:
RCN jest podstawowym źródłem danych do operatów szacunkowych – rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek oprzeć analizę rynku na danych z RCN z ostatnich 24 miesięcy (§ 4 Rozporządzenia o wycenie).
Dostęp do RCN po 13 lutego 2026 r.:
Otwarcie RCN dla obywateli (rozporządzenie zmieniające z lutego 2026 r.) zlikwidowało wieloletni monopol rzeczoznawców i komercyjnych agregatorów na dane porównawcze. Komercyjne portale wciąż oferują wartość dodaną (analiza okolicy, pozycjonowanie ceny, integracja z mapami) – ale surowe dane są już bezpłatne.
Jak skorzystać z danych RCN, krok po kroku:
✕RCN nie jest dla osób prywatnych – tylko rzeczoznawcy mają dostęp.
✓Stan sprzed 13 lutego 2026 r. Po wejściu w życie nowelizacji rozporządzenia o EGiB dane RCN są publiczne, bezpłatne i dostępne dla każdego przez geoportal.gov.pl. Anonimizowane są wyłącznie dane osobowe stron transakcji – sama cena, data, lokalizacja i parametry nieruchomości są jawne.
Podstawa: § 75 Rozporządzenia ws. ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2024 poz. 1165 t.j.) – po nowelizacji z lutego 2026 r.
✕Cena z RCN to wartość rynkowa działki – mogę ją podać kupującemu jako cenę wyjściową.
✓RCN pokazuje ceny historyczne pojedynczych transakcji, niekoniecznie reprezentatywne dla rynku. Pojedyncza transakcja może być zaniżona (sprzedaż między rodziną, presja czasu) albo zawyżona (lokalizacja unikatowa). Wartość rynkową ustala rzeczoznawca po analizie 5–15 transakcji z RCN, korektach na różnice cech nieruchomości i analizie trendu cenowego. Pojedyncza cena to nie wycena.
✕Dane w RCN są aktualne i kompletne – zawierają wszystkie transakcje.
✓Notariusze przekazują zawiadomienia w terminie 30 dni, ale wprowadzenie do bazy często trwa kolejne 1–3 miesiące. Dane z ostatniego kwartału mogą być niepełne. Ponadto akty zawarte w innym powiecie (np. transakcja w Warszawie dla działki w Mazowieckim) trafiają do bazy powiatu właściwego dla działki, ale z opóźnieniem. Świeże transakcje (do 6 miesięcy) traktuj jako sygnał trendu, nie jako twardy benchmark.
Podstawa: Art. 23 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U. 2024 poz. 1151 t.j.)
Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostowie na podstawie art. 23 Ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151 t.j.) – ten sam przepis nakłada na notariuszy obowiązek przekazywania zawiadomień o transakcjach w terminie 30 dni od podpisania aktu. Szczegółowy zakres danych, sposób prowadzenia i zasady udostępniania określa § 75 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2024 poz. 1165 t.j.) – nowelizacja z lutego 2026 r. otworzyła publiczny dostęp do zanonimizowanych danych przez geoportal.gov.pl. Wykorzystanie danych w wycenach – § 4 Rozporządzenia RM z 21.09.2004 r. ws. wyceny nieruchomości (Dz.U. 2021 poz. 555 ze zm.).
Sprawdź historyczne ceny działek w okolicy
Tak. Od 13 lutego 2026 r. każdy może bezpłatnie przeglądać dane RCN przez geoportal.gov.pl (warstwa „Rejestr Cen Nieruchomości”). Filtry po powiecie, gminie, dacie i rodzaju nieruchomości; widoczna cena, data, powierzchnia, cena za m². Strony transakcji są zanonimizowane. Pliki GeoParquet/GeoPackage do pobrania hurtowego dla całego kraju. Płatny pozostaje tylko wyciąg urzędowy ze starostwa (30 PLN/pozycja) – wymagany w postępowaniach administracyjnych i sądowych.
EGiB zawiera dane o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości (powierzchnia, klasa, właściciel, granice). RCN zawiera dane o transakcjach (cena, data, strony anonimizowane). Oba rejestry prowadzi starosta, ale są to oddzielne bazy danych z różnymi zasadami dostępu. EGiB ma szerszy dostęp (każdy może zamówić wypis skrócony za 40 PLN). RCN ma ograniczony dostęp (rzeczoznawcy, instytucje).
Rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek oprzeć analizę porównawczą na rzeczywistych transakcjach z ostatnich 24 miesięcy z lokalnego rynku (§ 4 Rozporządzenia o wycenie). RCN jest oficjalnym źródłem takich danych. Bez analizy minimum 5 podobnych transakcji wycena może zostać zakwestionowana w postępowaniu sądowym lub administracyjnym jako nieoparte na obowiązkowej metodyce. Otwarcie geoportalu w 2026 r. nie zwalnia rzeczoznawcy z obowiązku pobrania danych z urzędowym wyciągiem dla potrzeb operatu.
RCN obejmuje wszystkie transakcje notarialne: sprzedaż, darowizny, zamiany, wniesienie aportem do spółki, dział spadku. Rzeczoznawca przy analizie rynku odrzuca transakcje nietypowe (między rodziną, w trybie egzekucyjnym, zamiany bez ekwiwalentu) i opiera analizę tylko na sprzedażach na wolnym rynku. Pełna baza RCN zawiera wszystkie typy transakcji – wybór reprezentatywnych zostawia się analitykowi.
Dla powiatu wielkomiejskiego (np. poznański): 8 000–15 000 transakcji rocznie. Dla powiatu wiejskiego: 500–2 000 rocznie. Łącznie w Polsce – ok. 400 000 transakcji rocznie zarejestrowanych w RCN powiatowych. Pełna baza ogólnopolska dostępna od 13 lutego 2026 r. bezpłatnie przez geoportal.gov.pl, z możliwością filtrowania po powiecie, gminie i obrębie.
Ewidencja gruntów i budynków (EGiB)
Publiczny rejestr (kataster) prowadzony przez starostę zawierający dane o działkach, budynkach i właścicielach – wypis z EGiB jest obowiązkowy przy akcie notarialnym.
Akt notarialny
Forma prawna wymagana przy przeniesieniu własności nieruchomości – sporządzany przez notariusza, zawiera warunki transakcji i oświadczenia stron.
Wypis z EGiB
Oficjalny dokument ze starostwa powiatowego z danymi o działce – wymagany do aktu notarialnego i wniosków urzędowych.
