Mapa działek z numerami - jak ją czytać?

Mapę działek z numerami znajdziesz w serwisie geoportal.gov.pl, w portalu mapowym starostwa i na mapie Dzialkopedii. W Geoportalu włącz warstwę „Ewidencja gruntów i budynków”. Zasilają ją usługi udostępniane przez powiaty, więc zakres i aktualność danych w danym miejscu zależą od powiatu.

Powiatowe usługi sieciowe udostępniają dane ewidencji codziennie, według stanu z dnia udostępnienia albo z dnia poprzedniego (§ 39 ust. 1a i załącznik nr 8 do rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków). Jeśli w Geoportalu nie widać działek z twojej okolicy, otwórz portal mapowy starostwa.

Na mapie Dzialkopedii warstwa „Granice i numery działek” jest domyślnie włączona i jest kopią danych ewidencji udostępnianych przez GUGiK. Mapa nie podaje daty stanu tej kopii. Działkę świeżo podzieloną albo połączoną sprawdź więc w Geoportalu lub w portalu starostwa. Czym poszczególne serwisy różnią się zakresem danych, pokazuje porównanie map do sprawdzania działki.

Za oglądanie granic i numerów nie płacisz. Geometria działek i ich identyfikatory, a także ortofotomapa należą do danych, za których udostępnienie nie pobiera się opłaty (art. 40a ust. 2 pkt 1 lit. e oraz lit. i ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne).

Po numerze i obrębie wyszukasz działkę w wyszukiwarce działek w serwisie geoportal.gov.pl. Możesz w niej wybrać z list gminę oraz obręb i podać numer albo wpisać nazwę obrębu razem z numerem, na przykład „Adamów 12”. Nazwy obrębów powtarzają się w różnych gminach, więc w drugim przypadku wybierz z wyników działkę we właściwej gminie. Wyszukiwarka mapy Dzialkopedii przyjmuje adres albo pełny identyfikator działki.

Sam numer nie wystarczy, bo wyróżnia działkę wyłącznie w granicach jednego obrębu ewidencyjnego (§ 7 ust. 5 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków): działka o tym samym numerze może leżeć w sąsiednim obrębie. Obręb też nie ma numeru unikalnego w całym kraju: jego nazwa i numer są unikalne w jednostce ewidencyjnej, czyli w gminie, a w gminie miejsko-wiejskiej osobno w mieście i w części wiejskiej (§ 5 ust. 1-2 i § 6 ust. 7).

Pełny identyfikator działki ma postać WWPPGG_R.XXXX.NDZ: po kodach województwa, powiatu i gminy oraz cyfrze rodzaju jednostki następują czterocyfrowy numer obrębu i numer działki (załącznik nr 5 do rozporządzenia). Wyszukiwanie na mapie przebiega tak:

1. 1

   Zbierz numer działki, obręb i gminę

   Najpewniej wyszukasz działkę po pełnym identyfikatorze. Jeśli znasz tylko adres, wpisz go w wyszukiwarce działek Dzialkopedii: poda identyfikator i obręb działki najbliższej temu adresowi, więc wynik porównaj z mapą, zanim przepiszesz numer do wniosku.

2. 2

   Otwórz mapę z warstwą działek ewidencyjnych

   Skorzystaj z serwisu geoportal.gov.pl, z portalu mapowego starostwa albo z mapy Dzialkopedii i włącz warstwę działek, jeśli jest wyłączona.

3. 3

   Wyszukaj działkę i przybliż widok

   W wyszukiwarce działek Geoportalu podaj numer z obrębem i gminą albo pełny identyfikator. W wyszukiwarce mapy Dzialkopedii wpisz adres albo pełny identyfikator, bo sam numer z nazwą obrębu jej nie wystarczy. Przybliżaj widok, aż przy granicach pojawią się numery działek.

4. 4

   Kliknij działkę

   W oknie informacji sprawdź identyfikator, obręb i gminę, a potem porównaj je z danymi z ogłoszenia albo umowy.

5. 5

   Nałóż ortofotomapę

   Zdjęcie pod granicami działek pokaże zabudowę, drogi i ogrodzenia.

Inne sposoby ustalenia numeru i obrębu opisuje poradnik o sprawdzaniu numeru działki i obrębu ewidencyjnego.

Numer działki odczytasz z etykiety na mapie, a pewniej z okna informacji, które otwiera się po kliknięciu działki. Etykiety tworzą w usługach powiatowych osobną warstwę „Numery działek” o węższym zakresie widoczności niż granice: linie działek są rysowane już przy mocno oddalonym widoku, a numery pojawiają się po dalszym przybliżeniu (tabela nr 1 w załączniku nr 8 do rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków). Jeśli widzisz granice bez numerów, przybliż mapę.

Numer działki jest liczbą naturalną, na przykład 125 (§ 7 ust. 5). Działki powstałe z podziału mają numer w postaci ułamka: liczba przed ukośnikiem to numer działki dzielonej, a liczba po nim odróżnia nowe działki, na przykład 125/1 i 125/2 (§ 7 ust. 6). Gdy działki się łączy albo dzieli nieruchomość złożoną z kilku sąsiednich działek, nowe działki dostają kolejne numery po najwyższym numerze użytym w obrębie (§ 7 ust. 7). Dlatego sąsiednie działki nie muszą mieć kolejnych numerów, a numer z ukośnikiem podpowiada, z jakiej działki powstała ta, którą oglądasz.

Po kliknięciu działki usługa powiatowa podaje między innymi jej pełny identyfikator i numer, numer i nazwę obrębu, nazwę gminy, pole powierzchni ewidencyjnej oraz datę publikacji danych (tabela nr 4 w załączniku nr 8). Usługi powiatowe nie mają według rozporządzenia osobnej warstwy granic obrębów (załącznik nr 8 pkt 2), więc obręb najpewniej odczytasz właśnie z tego okna. Granice i oznaczenia obrębów pokazuje natomiast mapa ewidencyjna, z której starosta wydaje wyrys (§ 26 ust. 1 pkt 6). Pozostałe dane działki w ewidencji objaśnia poradnik o ewidencji gruntów i budynków.

Jeśli sprzedający podał numer działki, porównaj na mapie także numery działek sąsiednich z mapką z ogłoszenia albo z wyrysem. Gdy numery sąsiadów się zgadzają, najpewniej patrzysz na właściwą działkę.

Mapa ewidencyjna pokazuje granice działek zapisane w ewidencji gruntów i budynków, a mapa satelitarna jest zdjęciem terenu bez granic ewidencyjnych. Mapa ewidencyjna to wizualizacja bazy danych ewidencji (art. 24 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne), w której przebieg granic opisują współrzędne punktów granicznych (§ 16 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków). Jej treść i oznaczenia omawia poradnik o czytaniu mapy ewidencyjnej.

To, co potocznie nazywa się mapą satelitarną, w Geoportalu nosi nazwę ortofotomapy. Jest to rastrowy obraz powierzchni terenu, powstały z przetworzenia zdjęć lotniczych lub satelitarnych. Rozdzielczość i data zdjęć zależą od obszaru, więc nowego domu czy ogrodzenia może na nim jeszcze nie być, a przy dużym przybliżeniu obraz bywa rozmazany.

Na zwykłej ortofotomapie obiekty wystające ponad teren, takie jak budynki, mogą być przesunięte względem miejsca, w którym stoją. Ortofotomapa w wersji true ortho ogranicza te przesunięcia. Zdjęcie traktuj więc jako tło: nałóż na nie warstwę działek i sprawdź, co stoi na działce i którędy biegnie droga.

Granice działki sprawdzisz na warstwie działek ewidencyjnych: linia obrysu łączy punkty graniczne, których współrzędne zapisano w ewidencji. Skala mapy online zmienia się przy każdym przybliżeniu, więc długości nie odmierzaj z ekranu, tylko narzędziem pomiaru. Na mapie Dzialkopedii, po wybraniu działki, przycisk „Wymiary” podpisuje długości boków obliczone z jej obrysu, a „Pomiar” mierzy odległość między dwoma klikniętymi punktami.

O jakości danych o granicy mówią punkty graniczne, rysowane w usługach powiatowych jako kółka. Niebieskie kółko oznacza punkt, którego położenie ustalono, na przykład przy rozgraniczeniu, wznowieniu znaków granicznych albo podziale nieruchomości, i określono z dokładnością do 0,10 m względem punktów osnowy geodezyjnej. Czerwone kółko oznacza pozostałe przypadki. Czarna kropka w kółku dowolnego koloru oznacza, że w ewidencji zapisano stabilizację punktu, na przykład znak graniczny naziemny lub podziemny (załącznik nr 4 i tabela nr 1 w załączniku nr 8 do rozporządzenia). Czerwony punkt nie jest błędem mapy. Oznacza, że położenia punktu nie ustalono albo nie określono go z tą dokładnością, więc gdy od tej granicy zależy twoja decyzja, sprawdź ją z geodetą.

Powierzchnia obliczona z obrysu na mapie online nie musi się równać polu powierzchni ewidencyjnej. W ewidencji pole liczy się ze współrzędnych punktów granicznych z poprawką odwzorowawczą i zapisuje z dokładnością do 0,0001 ha, a gdy od założenia ewidencji go nie przeliczono, do 0,01 ha (§ 16 ust. 2-3). Wyszukiwarka działek Dzialkopedii podaje powierzchnię obliczoną z obrysu, dlatego jako wartość urzędową traktuj pole z wypisu z rejestru gruntów.

Ogrodzenie widoczne na zdjęciu nie musi stać na granicy ewidencyjnej. Jeśli płot wyraźnie odbiega od linii działki, mapa nie rozstrzyga, który przebieg jest właściwy; wyjaśnij to przed zakupem albo budową przy granicy. Jak porównać wymiary z dokumentami, opisuje poradnik o granicach i wymiarach działki.

Kolor i rodzaj linii mówią, z której warstwy pochodzi obiekt. Usługi powiatowe rysują warstwy domyślnymi stylami (tabela nr 1 w załączniku nr 8 do rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków), ale portal może stosować własne, dlatego przy odczycie sprawdzaj jego legendę. Na mapach działek spotkasz siedem takich warstw; różnią się wyglądem, źródłem i tym, czego dowodzą.

Kody użytków i symbole mapy ewidencyjnej objaśnia przewodnik po oznaczeniach na mapie działki.

Nie. Mapa online pokazuje, jak granicę zapisano w ewidencji, ale samo jej odczytanie nie ustala prawnego przebiegu granicy i nie wskazuje go w terenie. Obraz w Geoportalu czy w portalu starostwa jest podglądem danych, a nie dokumentem urzędowym.

Dokumentem urzędowym jest wyrys z mapy ewidencyjnej, który wydaje starosta (art. 24 ust. 3 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne). Wyrys kosztuje 105 zł w postaci elektronicznej i 110 zł w drukowanej za jednostkę rejestrową gruntów, czyli działki z jednego obrębu objęte tymi samymi prawami w tych samych udziałach (tabela nr 11 załącznika do ustawy, § 13 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków). Urzędowe pole powierzchni podaje z kolei wypis z rejestru gruntów. Procedurę, koszty i wzór wniosku o wypis opisuje poradnik o zamawianiu wypisu z rejestru gruntów.

Gdy chcesz wiedzieć, gdzie granica biegnie w terenie, zleć geodecie wznowienie znaków granicznych. Znaki ustalone wcześniej, które przesunięto, uszkodzono albo zniszczono, można wznowić bez postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli dokumenty pozwalają określić ich pierwotne położenie. O czynnościach zawiadamia się zainteresowane strony, a z ich przebiegu sporządza się protokół; w razie sporu o położenie znaków strony mogą wystąpić do sądu (art. 39 ust. 1-4). Te same zasady dotyczą wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych w ewidencji (art. 39 ust. 5).

Gdy granicy wcześniej nie ustalono albo dokumenty nie pozwalają odtworzyć znaków, może być potrzebne rozgraniczenie nieruchomości, które ustala przebieg granic i utrwala punkty graniczne znakami (art. 29 ust. 1). Rozgraniczenia dokonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a w przypadkach określonych w ustawie sąd (art. 29 ust. 3). W postępowaniu przed wójtem przebieg granic ustala geodeta upoważniony przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 31 ust. 1). Inne opracowania, które potocznie nazywa się mapą geodezyjną, opisuje poradnik o mapie geodezyjnej działki.

Na mapie Dzialkopedii zestawisz granice i numery działek z planem ogólnym, cenami i ortofotomapą w jednym widoku, ale uzbrojenia terenu ta mapa nie pokazuje. Tryby i warstwy, które do tego służą:

• Plan - postęp prac nad planem ogólnym w gminach, a po przybliżeniu strefy planu, jeśli mapa ma je w danych. Legenda podaje źródła: gminy i rejestry publiczne. Status przed decyzją potwierdź w gminie, a strefę traktuj jako przeznaczenie terenu, nie zgodę na konkretny dom. Jak potwierdzić status i odczytać strefę, opisuje poradnik o sprawdzaniu planu ogólnego gminy.
• Ceny - ceny transakcyjne za m² z Rejestru Cen Nieruchomości, zasilanego aktami notarialnymi, albo ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych. Kolory i poziomy przybliżenia objaśnia poradnik o czytaniu mapy cen działek.
• Ortofotomapa - zdjęcie terenu z GUGiK, które włączysz przełącznikiem warstw; warstwę granic możesz przy tym zostawić włączoną.

Sieci i przyłącza sprawdzisz w źródłach opisanych w poradniku o uzbrojeniu działki. Taki przegląd pozwala odrzucić działki, które nie pasują do twoich planów, zanim zapłacisz za wyrys albo pracę geodety.